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抓住香港当下才能赢得大湾区未来

发布日期:2019-10-01 15:44   来源:未知   阅读:

  2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台。这一利好消息,给今天的股市带来极大刺激。

  截止收盘,粤港澳概念股大涨,多只股票涨停。其中,珠江实业涨10.09%、盐田港涨10.05%、广州港涨10%。此外,招商港口、珠海港、粤水电、香江控股涨超9%。

  地产股方面,多只地产股受益粤港澳大湾区概念大幅上涨。珠江实业涨停,香江控股涨9.92%。格力地产、南山控股、华发股份、世荣兆业、中粮地产、深振业A、深物业A、招商蛇口等皆有上涨。

  粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。

  《规划纲要》明确提出了粤港澳大湾区的发展目标,到2022年前打好连接湾区各市的基础;在2035年前有更多便利大湾区各城及居民流通的措施,并在该年完成整个湾区建设。

  按照规划,香港方面未来将巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位,打造更具竞争力的国际大都会。

  凭借粤港澳大湾区发展东风,香港再次迎来腾飞契机,但在此之前,香港还需要克服诸多难题。世邦魏理仕在一月份的大中华区房地产发展报告中,针对当前香港经济问题给出了更为详尽的阐述。

  报告认为,未来香港经济发展不确定性增强。在2019年,受到中美贸易冲突及加息影响,香港经济增长预期放缓。尽管2018年前三季度,香港GDP增长达到了3.7%,但在中美贸易战的影响下,从第三季度开始,增长明显放缓,单季GDP增长仅2.9%。

  日前,香港财政司司长陈茂波表示,香港经济放缓趋势十分明显,以目前所掌握的种种情况显示,去年第四季香港经济的年增长会低于1.5%,较首三季的3.7%平均增幅显着减慢。

  香港一直是内地投资的热点区域,香港经济发展放缓的前提下,今年香港房地产会出现哪些波动?

  写字楼方面,中美贸易摩擦和内地仍趋谨慎的境外资金管控,削弱了2018年香港写字楼市场的租赁需求。预计香港写字楼今年将出现两极局面,核心商务区的租金下调,非核心地区的租金将继续增长。

  香港核心商务区的写字楼租金今年将持平。但企业租赁需求的不确定性将增大业主租赁压力,因此核心商务区租金水平将会出现小幅下降。相反,核心区租赁需求外延,使得非核心区租金的预期向好,预计业主将保持其目前较高的租金预期。随着新落成的优质写字楼逐渐交付,非核心区的平均租金将持续攀升。预计2019年,非核心区域写字楼租金涨幅将上升约0.5%。

  零售物业,2019年预计新落成的跨境基础设施将继续刺激访港旅客人数增长。然而因外围经济不确定性,按揭负担增加以及财富效应减弱,预计零售商会对扩张计划采取谨慎乐观态度,业主在租赁谈判间也会持较开放姿态。

  今年,更多业主可能将大面积店铺划分成小单位放租,而随着快时尚营运商专注开发其在线零售平台,其位于黄金地段的大型旗舰店的租赁需求亦有所减弱。因此,预计将有更多业主把大型零售店铺划分为较小单位,以便提高商铺出租率。2019年街铺和购物中心租金将大致持平。

  投资市场方面,受多重因素影响,香港市场投资活跃度于2018年下半年尤见明显减弱。全年商业房地产投资总额达1416亿港元,同比下跌23%。2019年,在中美贸易冲突维续、利率继续攀升、租金将触及最高位的前提下,投资者将会变得更为谨慎。

  分析认为,虽然香港核心区写字楼租金因中资公司租赁放缓而受压,但非核心区租金有望受到去中心化需求支持。而且,过去三年,非核心区写字楼价格升幅一直落后核心区的表现,过去压仰的投资需求将会流入非核心区。同时,随着交通接驳提升,非核心区的投资额稳步上升。受核心区租金调整和回报率上升预期的影响,2019年整体写字楼价格预测会有轻微下降达5%左右。

  2019年,增值型投资策略仍继续受欢迎,但当本地消费受到来自资产价格调整和股票市场波动带来的财富效应影响,此策略也可能会失去一定吸引力。一些发展商可能考虑放售非核心资产回笼资金,而个人投资者或房地产基金则会借着此机会进行收购。预计2019年零售物业价格预期平稳。

  莫为浮云遮望眼,风物长宜放眼量。《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,无疑给了香港一个重大发展机遇,然而不积跬步无以至千里,走好当下的路,才是迎接未来的正确姿势。

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